ME AGOBIA LA HIPOTECA

 

No quiero pagar tanto de cuota hipotecaria


Aquí informaremos y buscaremos posibles soluciones, para poder comprar o refinanciar su vivienda.

.SI ERES PROPIETARIO Y QUIERES HACER UN CAMBIO DE VIVIENDA ES POSIBLE, INCLUSO SI ERES MAYOR DE 65 AÑOS Y QUIERES ESTRENAR PISO, PUEDES, TODO ES CUESTIÓN DE SABER LO QUE UNO QUIERE Y SER VALIENTE PARA PONERLE PATAS A SUS SUEÑOS Y CONSEGUIR HACER REALIDAD EL SUEÑO DE TENER UNA VIVIENDA DONDE SER FELIZ.

Es muy importante encontrar un profesional del sector que sepa detectar la necesidad y el producto bancario que necesitas tú como cliente.

 

Todo lo escrito en este articulo son algunas ideas las cuales te pueden ayudar a que la subida de tu hipoteca no te afecte tanto a tu economía de bolsillo. TAL Y COMO ESTA LA SITUACIÓN ECONÓMICA COSA DIFÍCIL.

PERO NO IMPOSIBLE.

 

Lo primero que tenemos que hacer, es empezar con un mínimo de tres meses a mirarnos nuestra revisión y ver que opciones podemos tener si nos sube mucho la nueva cuota, en tu entidad, te podrán asesorar de cómo te puede quedar la cuota futura y también si tienen suerte y encuentras un buen profesional te ofrecerá algún producto como un CAP O SWAP o otros, para que no te afecte la revisión en tu economía domestica.

 

Lo mas normal es que esto no te pase ya que también cuesta encontrar buenos profesionales en la banca, tendremos de ser nosotros los que nos busquemos la mejor solución y mas económica para apaliar la cuota indeseada de nuestra hipoteca.

 

 

QUE OPCIONES TENEMOS ¿?

Recordemos que algunas vías para abaratar las cuotas de nuestro préstamo serían: la novación y la subrogación. La novación permite que el consumidor pueda renegociar con su entidad financiera las condiciones originales de su hipoteca como, por ejemplo, una rebaja de los tipos de interés (CAP O OTROS PRODUCTOS SIMILARES) o un cambio de los plazos de amortización y cuotas (REALIZAR UN CAMBIO DE ENTIDAD BANCARIA CON MEJORES CONDICIONES; (SUROGACIÓN DE ENTIDADES)). La subrogación supone que el consumidor puede acudir a otro banco a que le ofrezca condiciones más ventajosas en los tipos de interés si el suyo no le mejora las condiciones actuales y futuras.

  • Lo primero que estudiaremos será lo que menos gastos nos pueda ocasionar y será en nuestra entidad, antes de ir a la guerra, tendremos de pasar por la trinchera y coger información. Importante y necesario tener un arma de cambio, el producto que en primer lugar nos interesa negociar con nuestra entidad bancaria es una NOVACIÓN DE CONDICIONES. Antes de pasar a la acción iremos a buscar a otra entidad unas condiciones para pasarles nuestra hipoteca a su entidad, aquí ya empezaremos con los conceptos bancarios que necesitamos:

 

1º. Realizar una subrogación de entidades de nuestra hipoteca; (esto de momento en nuestra actualidad financiera es más económico que cancelar y constituir una nueva hipoteca.

 

2º. Contrataremos una carencia, la carencia nos permitirá ahorrarnos una importante cantidad X mensual. Muy importante, EN EL PRIMER PASO, tendremos de vincularnos a todos y más productos bancarios de esa nueva entidad para que nos bajen el referencial, ejemplo:

– Si la entidad nos ofrece un euribor+0.85, vinculándonos a sus productos, podemos conseguir que ese 0.85 se convierta en un 0.30 o 0.25. TODO ESTO LO NECESITAMOS POR ESCRITO.

 

 

¡YA ES LA HORA!

 

 

  • Pasamos a la ACCIÓN: lo primero es vestirnos con elegancia, es importante que cuando vamos a pedir algo al banco cuidemos un poco nuestra imagen, ir seguros de nosotros mismos y con seguridad pedir lo que queremos, educadamente le diremos al director de nuestra entidad, que queremos contratar con ellos una novación de condiciones en la cual entra una baja de tipos de interés y una carencia. El motivo es la próxima subida de la cuota de tu hipoteca la cual no puede hacer frente.

 

  1.  
    1. La carencia significa que durante esos años, no amortizaras capital, pero no te preocupes ya que durante mas menos los primeros años de vida de la hipoteca, todo son intereses y de otra forma puede amortizar al cabo de la carencia mas que si no la hubieras contratado.

 

 

  1.  
    1. Como amortizo con la carencia ¿? Con estos pasos solo podrán amortizar todas las personas a las cuales hacienda les devuelve dinero por primera vivienda, muy fácilmente:

 

  1.  
    1. Primero abrir una cuenta remunerada, (esta cuenta te da dinero por tener dinero) aquí ingresaremos todas las declaraciones de renta y si tenemos la posibilidad alguna paga doble. Al cabo de los tres años de la carencia, realizar una amortización parcial de CAPITAL, de esta manera habremos podido sanear durante estos años un poco nuestra economía domestica ya que las posibles subidas de nuestra hipoteca las tendremos controladas y habremos amortizado también una buena cantidad de CAPITAL, sin penalización.

 

 

LA SUBROGACIÓN:

PIDE UNA SUBROGACIÓN DE ENTIDADES Y NO PAGUES NI CANCELACIÓN NI CONSTITUCIÓN PARA TU NUEVA HIPOTECA.

 

Actuar sobre seguro


Una vez decididos, y antes de comunicar al banco nuestra decisión, es fundamental solicitar a la nueva entidad una confirmación por escrito de que se nos concede el nuevo préstamo. A partir de entonces, será ella la que se encargue de tramitar todos los documentos para subrogar la nueva hipoteca.


Esta operación sólo permite la variación de los tipos de interés y del plazo de la hipoteca. El resto de condiciones, como el importe y el capital pendiente de amortización, deben ser respetadas. También hay que tener en cuenta que, aunque el Gobierno prevé que la subrogación se haga de forma gratuita con la nueva ley hipotecaria, lo cierto es que mientras no se apruebe sigue teniendo sus costes añadidos.


La comisión de cancelación, que se deberá pagar a la antigua entidad, suele ascender al 1% de la cantidad pendiente de amortizar. Por otra parte, la comisión de subrogación (que se pagará al nuevo banco y que incluye gastos como el impuesto sobre actos jurídicos documentados y aranceles notariales y regístrales) se sitúa entre el 0,5 y el 1% del nuevo préstamo que se va a formalizar.

 

Subrogación y cancelación de la hipoteca

·         La subrogación es el acto de modificar las condiciones de un contrato sustituyendo a una persona (física o jurídica) por otra. En las hipotecas puede haber dos tipos de subrogación:

·         Cambio de entidad financiera: si encuentras otra entidad financiera que mejora las condiciones del préstamo, puedes cambiar de banco o caja mediante una subrogación. Sin embargo, este cambio sólo permite variar los tipos de interés; en ningún caso cambiará el capital pendiente de amortizar o el plazo de devolución.

·         Obligaciones ya contraídas: también se conoce por subrogación cuando un comprador asume los derechos y obligaciones de otra persona. Puede ser el caso de un préstamo anteriormente concedido con garantía de dicha vivienda. Es habitual cuando se trata de una vivienda comprada directamente a su promotor, el cual obtuvo un préstamo hipotecario para financiar la construcción.

·         La cancelación de la hipoteca supone terminar la relación que tenemos con la entidad que nos ha facilitado el préstamo antes de lo convenido, ya sea de forma parcial o total. En éste último caso, se hace viable la cancelación del registro, que es el acto legal que anula legalmente la carga (limitaciones al dominio o propiedad de una finca cuyo titular tiene restricciones por actuaciones del propietario anterior).

 

 

  • Si queremos conseguir una bajada mas fuerte en nuestra cuota ya tendremos de recurrir a productos que las entidades tienen para controlar las subidas de interés, hablamos del CAP.

 

 

 

¿Qué es el CAP?

 

  • Es un seguro de tipos (también llamados CAP o TECHO), que limita la fluctuación de un tipo de interés variable.

Mediante el CAP, el cliente establece un techo al tipo de interés al que se quiere cubrir.


Descripción:

Al cliente le permite cubrirse de posibles alzas en el tipo de interés.
Marca un tope máximo al que va a pagar su hipoteca, defendiéndose ante una subida y beneficiándose ante una bajada de los tipos de interés.


Condiciones:
Plazo: 3 o 5 años.

Los CAP tienen su propia referencia. BG Protección Hipotecaria estará referenciado al Euribor Hipotecario a 1 año.

Se puede ofrecer en el caso de operaciones con otras referencias.
El límite de subida de tipos será entorno al valor actual del Euribor hipotecario a 1 año.

     Se cubre ante la subida del Euribor.

Ventajas

 

  • Si se mantiene la tendencia actual de tipos, puede ser interesante limitar dicha fluctuación en su préstamo hipotecario.

 

  • Gana en tranquilidad y seguridad. Pone un techo al interés de su hipoteca.

 

  • Va a poder beneficiarse de las bajadas de tipos que pueda haber.

 

  • Facilitamos la contratación del CAP. Podrá pagarlo a lo largo del plazo del CAP.

 

  • Se puede contratar ahora aunque la renovación sea dentro de unos meses.

 

  • Queda perfectamente vinculado al préstamo (coinciden las fechas de revisión, liquidación, etc.).

Puede contratarse un nominal inferior al saldo del préstamo.¿A quién va dirigido?

 

 

 

  • Clientes particulares que tengan formalizado un préstamo hipotecario a tipo variable, con las siguientes especificaciones:

 

Referenciado al Euribor.

 

  • Destinado a la compra de 1ª y 2ª vivienda.
  • Adquirido por personas físicas.
  • Al que le quedan más de 5 años para el vencimiento.
  • Con un capital pendiente de amortizar superior a 20.000 €.


Fiscalidad

 

  • En Territorio Común (siempre que se cubra exclusivamente el tipo de interés variable)

 

  • El importe de la prima pagada formará parte de la base para aplicar la deducción por inversión en vivienda.

 

  • Los rendimientos procedentes de las liquidaciones del CAP estarán exentos en el IRPF del cliente.

 

  • En el caso de que liquide el CAP, el importe de las liquidaciones reducirán el importe de las cuotas que pueda formar parte de la base de la deducción por inversión en vivienda.

 

 

 

Otra opción, para poder rebajar la cuota de nuestra hipoteca y amortizar más de un 35% desde el primer día es la hipoteca multidivisa, este producto financiero cuando vienen las crisis sale al mercado, los bancos no lo ofrecen y casi todos te recomiendan que no lo contrates.  No es todo malo ya que se consigue unas cuotas muy bajas y se puede amortizar la hipoteca en menos años que con el sistema que nosotros utilizamos de amortización,  siempre conseguiremos estos, dependiendo de la divisa que se contrate. (La hipoteca multidivisa).

 

 

Si todo esto no nos funciona, señores, solo nos queda una solución, la cual YO personalmente no soy partidario, LAS EMPRESAS DE REUNIFICACIÓN DE DEUDAS. Estas empresas nos encarecen la deuda, pero nos salvan la situación de momento.

Importante saber, lo que pagare cuanto incrementara mi deuda actual y que tipo de financiación me efectúan por escrito y con que entidad la contratan.

Un buen consejo es decir que no a CAPITAL PRIVADO YA QUE A LA LARGA TENDRIAMOS EL DOBLE DE PROBLEMAS.  Pero claro, esto es una decisión de cada persona.

 

 

 

¿Y si con todo no llega para pagar la hipoteca?

Los ciudadanos con mayores niveles de endeudamiento van a notar en su cuenta corriente las últimas apreciaciones del dinero y del Euribor. En estos casos, conviene conocer qué protocolo siguen las entidades cuando un particular no puede afrontar el pago de la hipoteca.

La forma de proceder de los bancos y las cajas ante un cliente que no ha pagado las cuotas de la hipoteca depende del número de plazos pendientes. Durante los primeros 20 días de impago, las entidades se ponen en contacto con el cliente para aclarar si se trata de un olvido. A veces es el propio director de sucursal «el que realiza las gestiones para conocer el motivo del impago».

En cualquier caso, en estos primeros momentos, el protocolo de actuación varía según la entidad. Algunas envían el recibo hasta tres veces para dar más opciones al pago de la cuota. Los segundos y terceros recibos ya exigen el pago de intereses y comisiones. El gasto extra más importante son los intereses de demora, que entidad y cliente pactan al firmar la hipoteca. Varían en función de la relación que el cliente mantenga con la entidad.

 pero lo habitual, es que los intereses de demora se muevan en la horquilla del 5% al 6%», porcentaje que se suma al tipo de interés nominal acordado en el préstamo. En total, el titular de la hipoteca que se retrase en el pago de la cuota tendrá que pagar el capital, los intereses vencidos y los intereses de demora.

Otras entidades desvían el cobro de impagados a los departamentos de telegestión, que se ponen en contacto con el titular de la hipoteca para reclamar la deuda. Si la situación se prolonga, bancos y cajas incrementan el contacto con los clientes. Si se trata de un problema financiero que no se solucionará a corto plazo, las sucursales proponen al cliente una nueva hipoteca, con plazos de amortización más largos y cuotas mensuales menores.

Después de tres meses desde la devolución del primer recibo, fecha que marca un punto de inflexión en el proceso, la comunicación de las entidades con los prestatarios morosos se intensifica. Bancos y cajas de ahorros intentan que los clientes con dificultades acaben refinanciando su deuda o afrontando el pago del capital pendiente.

La paciencia de la entidad se acaba a los seis meses. En ese momento, las entidades presentan una demanda judicial, que supone dar la operación por vencida. Cuando el juzgado acepta a trámite la demanda, se procede al embargo de la vivienda o, en su defecto, de los bienes presentados como aval en la escritura de la hipoteca. Aunque ya se haya iniciado el proceso judicial, la nueva Ley Hipotecaria permite que el cliente presente una propuesta de pago, que anulará la demanda, por el importe de las deudas contraídas con la entidad y las costas judiciales, explica la Federación de Usuarios y Consumidores Independientes (Fuci).

Si el proceso continúa, el último paso es la subasta de la vivienda. A la entidad le corresponderá un importe igual a la deuda de su cliente, más las costas judiciales. Si después de este cobro, sobrara algún importe, éste le pertenecería al titular de la vivienda subastada.

 


Situaciones de Embargo y cómo afrontarlas


Embargos:

Los embargos de cuentas corrientes, sueldos, vehículos y viviendas están a la orden del día. Y es que dejar de pagar la factura de unos grandes almacenes, la letra del coche o la hipoteca, puede salir muy caro. Prueba de ello es que el servicio común de notificaciones y embargos de los juzgados ha ejecutado en lo que va de año más procesos de este tipo de los que contabilizó durante todo el 2006.


Embargo o Ejecución Hipotecaria:

En casos de impagos de la hipoteca cabe preguntarse por las posibles consecuencias. Estas comienzan, en general, cuando el cliente tiene una cuota impagada de más de 15 días y termina cuando lleva entre 90 y 120 días con cuotas impagadas. Y si no hay respuestas por parte del cliente la entidad financiera lo incluye en los listados de morosidad (Asnef – Rai, etc.) y traslada el caso a la asesoría jurídica para su reclamación judicial. A partir de los 6 meses el banco presentará una demanda judicial que una vez aceptada a trámite, dará paso al embargo de la vivienda, que en caso de prosperar dicha demanda se subastaría la propiedad.


Posibilidad de Rehabilitar el Préstamos Hipotecario:

Antes de llegar a embargo el cliente puede negociar con el banco la posibilidad de rehabilitar el préstamo; siempre y cuando sean satisfechos los recibos impagados (cinco, seis o los que sean) y los intereses de demora correspondiente hasta esa misma fecha. Una vez hecho esto, usted podrá seguir pagando los sucesivos recibos en la forma prevista por las escrituras de hipoteca hasta el final del préstamo. Esta posibilidad la tiene una sola vez.


Cosejos antes de llegar a un Embargo:


1. No ignore el problema.

Mientras más se atrasa, más difícil le será restituir su préstamo y las probabilidades de perder su vivienda aumentan.


2. Tan pronto se de cuenta de que tiene problemas para realizar los pagos de su hipoteca, llame o escriba de inmediato a su entidad crediticia.

Las entidades crediticias no desean su vivienda y disponen de opciones para ayudar a los prestatarios durante momentos de dificultades financieras.


3. Lea y conteste toda la correspondencia que reciba de su agencia crediticia.
Las primeras notificaciones que reciba le ofrecerán información beneficiosa acerca de las opciones disponibles para evitar una ejecución, que le pueden ayudar a superar los problemas financieros. Sucesiva correspondencia puede incluir importantes avisos de una acción legal pendiente. No abrir su correspondencia no servirá de excusa ante un juicio por deficiencia o ejecución hipotecaria.


4. Conozca sus derechos hipotecarios

Busque sus documentos de préstamo y léalos, así estará al tanto de las medidas que puede tomar su agencia crediticia si usted no puede realizar sus pagos. Aprenda sobre las leyes de ejecución y póngase en contacto con la oficina de la OCU para saber el plazo de tiempo que dispone en su estado (ya que cada estado es diferente).


5. Establezca una prioridad o jerarquía de gastos

Después de atención de la salud, conservar su vivienda debería ser su primera prioridad. Examine sus finanzas y vea donde puede recortar gastos a fin de que pueda hacer su pago hipotecario. Busque gastos opcionales tales como televisión por cable, membresías, entretenimiento que pueda eliminar. Pague primero su hipoteca antes de tarjetas de crédito y otras deudas “sin garantía”.


6. Use sus recursos

¿Tiene recursos tales como, un segundo automóvil, joyas, una póliza de seguro de vida y pensión que pueda vender para ayudar a rehabilitar su préstamo? ¿Puede alguien en su hogar conseguir un trabajo suplementario para tener ingresos extra? Aunque estos esfuerzos no aumenten considerablemente su dinero efectivo disponible o sus ingresos, manifiestan a su prestamista que usted está dispuesto a hacer sacrificios para no perder su vivienda.


7. ¡Tenga cuidado con los timos de recuperación de ejecuciones!

Si una empresa clama que ellos pueden detener la ejecución inmediatamente con sólo usted firmar un documento asignándoles a actuar en su nombre, muy bien puede estar firmando el título de su propiedad y convirtiéndose en un arrendatario de su propia casa! No firme ningún documento legal sin antes leer y comprender en su totalidad todos los términos, y buscar asesoramiento profesional de un abogado, o asesores financieros.

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