UNA ALTERNATIVA A LAS HIPOTECAS TRADICIONALES

 

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UNA BUENA Y SEGURA ALTERNATIVA A LAS HIPOTECAS TRADICIONALES

 

 

LAS HIPOTECAS MULTIDIVISAS. La bestia negra de las entidades bancarias, en tiempos que el Euribor sube sin control y con un sistema de amortización impuesto por la Banca y con el cual pagamos más por nuestra hipoteca y amortizamos menos, suena con más fuerza otros sistemas de amortización y otras hipotecas utilizando un referencial diferente, con otras monedas diferentes al Euro y con una amortización mejor que la nuestra.

 

De la hipoteca que hablaremos a continuación, no la ofrece ningún banco, pero muchos la tienen entre sus productos.

 

 

 

¿Qué es un Hipoteca Multidivisa?


Es un préstamo hipotecario como cualquier otro, con la particularidad de que el banco presta el dinero en cualquier divisa cotizable, (24 divisas) incluido el euro.
Su propio titulo nos da una idea de su principal característica: MULTIDIVISA, es decir, la estructura propia de un préstamo hipotecario, más o menos de todos conocida, se añade un nuevo factor, la posibilidad de escoger divisa.

 

Ventajas de Hipoteca Multidivisa


Flexibilidad
Su principal ventaja es su flexibilidad, debido precisamente a su cláusula MULTIDIVISA que permite la posibilidad de cambiar de una divisa a otra siempre que se quiera, buscando establecer la deuda en aquella divisa, que bien por tipo de interés, bien por cotización, mas convenga al cliente,
manteniendo siempre abierta la posibilidad de llevarla al “refugio” del EURO.

Amortización
Otra de las ventajas consiste en que realizando una hipoteca MULTIDIVISA, en cada una de las cuotas, amortiza desde la primera, alrededor del 70% del capital en lugar del 20% de una hipoteca en Euros.


Ahorro
alrededor del 30% en comparación con tu actual hipoteca.

 

– Principalmente lo que se busca con estas hipotecas son divisas con tipos de interés más bajos, lo que hace que se pague mucho menos de intereses. Por ejemplo, veamos el caso de una hipoteca multidivisas de 200.000 euros a 30 años:

·                  Una hipoteca en euros al 5% supondría pagar una cuota de 1.060 euros, de los que 815 serían intereses y sólo 245 serían capital.

·                  Por el contrario, con una hipoteca en yenes al 1% se pagaría una cuota de sólo 643 euros. Pero es que, además, sólo 166 euros serían intereses; los restantes 477 euros serían amortización de capital, con lo que estaríamos reduciendo la deuda más rápidamente que con una hipoteca normal.

 

Las características generales de la hipoteca Multidivisa son las siguientes:

  • Importes: Podrá solicitar desde 18.030€ en adelante, expresado como contravalor en la divisa elegida.
  • Financiación: Hasta el 80 %* del valor de tasación de la vivienda hipotecada.
  • Plazo: Hasta 30 años.
  • Las mejores Divisas seleccionadas: Yen japonés, Franco suizo, Dólar estadounidense, Libra inglesa, dólar canadiense, dólar neocelandés, y por supuesto el Euro (todas las incluidas en Libor).
  • Opción de cambio de divisa: mensual o trimestral, pudiendo cambiar la denominación de su préstamo a cualquiera de las divisas seleccionadas.
  • Tipo de Interés: Variable, referenciado al Libor a 1 ó 3 meses para divisas fuera de la Unión Monetaria Europea y referenciado al Euribor a 3 meses para el Euro.
  • Periodicidad de la revisión del tipo de interés: MENSUAL, trimestral o superior.
  • Diferencial: Constante, e independiente de la divisa elegida.
  • Tipo de interés inicial: El correspondiente a la suma del valor del índice de referencia vigente para la divisa elegida a la fecha de la firma del contrato, más el diferencial del préstamo.

Por ejemplo, si la divisa inicial elegida es el Yen japonés, el tipo de interés del LIBOR del Yen a 3 meses el día de la firma es el 0,7 % y el diferencial del préstamo el 0,75 puntos, el tipo de interés inicial del préstamo será 0,7 + 0,75 =1,45 %. la divisa de la cuenta auxiliar para generar el adeudo correspondiente.  

 

 

¿QUÉ INCONVENIENTES TIENE UNA HIPOTECA MULTIDIVISAS?

Las hipotecas multidivisas están expuestas a la evolución de los tipos de cambio.

Dado que uno se hipoteca en otra divisa, si esa divisa sube, también subirá la hipoteca que tenemos. Por ejemplo, puedo pedir una hipoteca multidivisas por 200.000 euros, y después cambiarla a yenes, lo que supondría deber 32.400.000 yenes (con la actual cotización de 1 euro = 162 yenes). Si el yen subiera hasta 1 euro = 150 yenes, nosotros seguiríamos debiendo 32.400.000 yenes, pero eso ahora se convertiría en una deuda de más de 215.000 euros.

Ventajas de la hipoteca en yenes

La principal ventaja de la hipoteca en yenes es que tienen los tipos más bajos, y probablemente seguirá así durante mucho tiempo. Eso supone un ahorro muy importante de intereses, comparado con una hipoteca normal o con una hipoteca multidivisas en otras monedas.

Ventajas de la hipoteca en francos suizos

La principal ventaja de la hipoteca en francos suizos es su estabilidad frente al euro, ya que la economía suiza está muy integrada con la europea y sus divisas suelen moverse bastante a la par. El ahorro de intereses es menor que con la hipoteca en yenes, pero el riesgo de tipos de cambio también es mucho menor.

 

 

 

Hipotecas multidivisa y el riesgo divisa

El riesgo más percibido respecto a las hipotecas multidivisa es el riesgo divisa, o de tipo de cambio: Si tengo una hipoteca multidivisas en yenes y el yen sube un 10%, mi hipoteca sube un 10%; si el yen sube un 50%, mi hipoteca sube un 50%.

Inicialmente la hipoteca multidivisas parte de una cuota mucho más baja: 643 euros, frente a los 1060 euros de la hipoteca normal. Y en la simulación probamos una subida del yen del 10% y del 50%, y también una bajada del yen del 10% y del 50%. ¿Resultado?

·                  Se ahorra muchísimo dinero con las hipotecas multidivisas, para subidas o bajadas moderadas: Las cuotas de las hipotecas multidivisas se moverían entre los 714 euros de la subida moderada del yen y los 584 euros de la bajada moderada

·                  Las hipotecas multidivisas son un chollo si el yen se hunde: Con una caída del yen del 50%, nos plantamos en una cuota de 428 euros. Y es tan poco lo que se paga de intereses, y tanto lo que se gana con la caída del yen, que acabaríamos pagando por la hipoteca mucho menos de lo que nos costó la vivienda.

·                  Y si el euro baja, las hipotecas multidivisa resisten. Al menos relativamente, está claro que una caída de ese calibre se acaba notando y habría que pagar 1285 euros, más de 200 euros más que con la hipoteca en euros. Pero considerando esto como un “caso peor” bastante extremo, y por tanto poco probable, tampoco el riesgo es excesivo.

 

Otra ventaja de las hipotecas multidivisas

Las hipotecas multidivisas tienen otra ventaja, y es que se va pagando más capital y menos intereses cada mes; por ejemplo, en la primera cuota de la simulación, la hipoteca multidivisas paga euros de capital, frente a los euros de la otra hipoteca. Una subida del 50% no se da en un año, llevaría tiempo, y mientras tanto habríamos reducido el capital pendiente con más velocidad que si tuviéramos una hipoteca en euros. Y si además lo que nos ahorramos cada mes lo guardamos para hacer amortizaciones anticipadas anuales, el efecto de reducción de la deuda todavía se notaría mucho más. Así, en un escenario de caídas del euro de un 10% anuales, la reducción de deuda que habríamos hecho nos permitiría mantener en las hipotecas multidivisas unas cuotas todavía por debajo de las que saldrían con una hipoteca en euros.

¿Y las hipotecas multidivisas en francos suizos en vez de yenes?

No hay problema con las hipotecas multidivisas en francos suizos, la conclusión es la misma al final; como los tipos son más altos, el margen para soportar caídas es menor, pero como la correlación franco suizo-euro es mayor, al final las hipotecas multidivisas siguen siendo las mejores casi siempre, y con poca pérdida en el “caso peor”.

 

 

 

 

 

La gracia de las hipotecas multidivisa es el menor interés del Libor frente al Euribor

Cuando uno se mete en hipotecas multidivisas, no lo hace porque le guste la divisa; uno se mete en hipotecas multidivisa porque el Libor, el tipo de interés, es más bajo. Y por lo tanto, una subida del Libor del yen-franco suizo y/o una bajada del Euribor, podrían hacer que las hipotecas multidivisa dejaran de ser interesantes.

El riesgo del Libor es muy pequeño

Es evidente que una subida del Libor del yen-franco suizo y/o una bajada del Euribor podrían hacer que las hipotecas multidivisa dejaran de ser interesantes, pero francamente el riesgo de que esto ocurra es mínimo. Si bien el Euribor podría estabilizarse en los niveles actuales y dejar su interminable subida, es difícil imaginar que el Libor del yen subiera a niveles que perjudiquen las hipotecas multidivisas. En Japón siguen entre deflación y mínima inflación, con estancamiento económico, y en esas condiciones ningún banco central va a ponerse a subir tipos. Como mucho, podrían subir el Libor algunas décimas, si la economía japonesa mejorase, pero no hasta un nivel doloroso para las hipotecas multidivisa.


Y en Suiza, la cosa es diferente, pero igual; en Suiza la inflación siempre está controlada, porque los suizos son gente seria y tienen una de las economías más estables y consolidadas del planeta, si no la que más. No hay motivos para subir los tipos, dado que no hay tensiones inflacionistas; y así viven mejor. ¿Para qué iban a subir el Libor?


Mientras el Libor (del yen o del franco suizo) siga por debajo del euribor, las hipotecas multidivisa son las ganadoras. Sólo con una bajada muy fuerte del euribor o con una subida muy importante del Libor, o con un las dos a la vez, saldría a cuenta pasar nuestra hipoteca multidivisa a euros.

 

 

¿Qué es el LIBOR?

LIBOR son las siglas de London InterBank Offered Rate. El LIBOR es el tipo de interés interbancario que se aplica en el mercado de capitales de Londres; o dicho de otro modo, el LIBOR es el precio al que un banco le presta dinero a otro. La forma más fácil de entenderlo es que, a efectos prácticos, el LIBOR es equivalente al Euribor, y también como en el caso del Euribor, el LIBOR se utiliza como referencia para los tipos de interés de las hipotecas

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¿Para qué sirve el LIBOR?

 

Salvo que uno sea un banco, la utilidad del LIBOR es para las hipotecas multidivisa. Aunque pueden tomarse distintos índices como referencia, la gran mayoría de las hipotecas multidivisa se referencian al LIBOR, por lo que la evolución del LIBOR correspondiente hará que suban o bajen las cuotas de la hipoteca multidivisa.

Hipoteca multidivisa: Libor + diferencial

Igual que ocurre con las hipotecas en euros, a la hipoteca multidivisa se le aplica el LIBOR más un diferencial, de donde sale el margen de beneficio del banco. Aunque en una hipoteca multidivisa el diferencial suele ser más alto, una buena hipoteca multidivisa puede rondar el LIBOR + 0,75 para un cliente solvente, incluso un poco menos, mientras que para una hipoteca multidivisa “regularcilla” puede ser un LIBOR + 1,5.

 

¿Cómo sube o baja el LIBOR?

El tipo de interés del LIBOR es diferente para cada moneda, y en circunstancias normales el LIBOR dependerá de los tipos oficiales de esa moneda y de las expectativas que tenga el mercado sobre la evolución futura de los tipos oficiales.


Pero al final, el LIBOR lo fija la oferta y la demanda entre los propios bancos, y en ocasiones excepcionales como las que hemos visto con las subprime, el LIBOR puede subir temporalmente más allá de lo que sería su nivel lógico; aunque estas subidas del LIBOR suelen ser de poca duración, por lo que el impacto en una hipoteca multidivisa no es muy fuerte.


Cotización del LIBOR

 

Al igual que el Euribor, existen varios LIBOR para distintos plazos: libor a un mes, libor a 3 meses, libor a 6 meses, libor a 1 año; y también existen futuros sobre el libor de las distintas divisas. Pero para una hipoteca multidivisa, interesa el libor a un año, que es el que suele tomarse como referencia para la hipoteca y por tanto el que conviene consultar.


Aquí podéis consultar la cotización del LIBOR del yen, franco suizo, dólar, euro y libra:

BSmarkets.com -> Tesorería -> Tipos LIBOR

 


(Sacado de BSmarkets.com -> Tesorería -> Tipos LIBOR

 

 

 

Riesgo de las hipotecas multidivisa – Correlación divisa-tipos

Ya hemos hablado del riesgo de las hipotecas multidivisas frente al riesgo divisa y el riesgo frente a la diferencia Libor-Euribor, así que hoy toca ver el riesgo que supondría enfrentarnos a ambos factores a la vez.

 

Malas noticias para las hipotecas multidivisas: el peligro es real

Quizá hasta ahora parecía que lo pintaba todo de color de rosa, cuando lo cierto es que las hipotecas multidivisas son peligrosas, o al menos relativamente peligrosas. Pero el verdadero peligro no es el libor ni el tipo de cambio, sino el efecto combinado de ambos ¿Por qué? Pues porque la correlación entre ambos podría ser muy alta.


Hipotecas multidivisa y Carry trade

 

Las hipotecas multidivisa son una combinación de especulación con divisas y con tipos de interés. Y el fenómeno del Carry Trade y su masificación han hecho que divisas y tipos evolucionen a la par; por ejemplo, basta con que el dólar empiece a bajar tipos para que sea masacrado, rompiendo mínimos históricos. Por lo tanto, existe una elevada probabilidad de que si los tipos evolucionan en nuestra contra, también la divisa lo haga a la vez.

 

 


Las hipotecas multidivisa, en manos del BoJ

Otro problema adicional es el Bank of Japan (BoJ) quien fija los tipos del yen, e indirectamente provoca que los yenes suban o bajen. Un cambio en la política monetaria del BoJ podría dañar seriamente las hipotecas multidivisa, provocando a la vez una subida del yen y del Libor, lo que incrementaría las cuotas de las hipotecas multidivisa por partida doble: Más capital, por la apreciación del yen, y más intereses, por la subida del Libor.

 

El verdadero peligro de las hipotecas multidivisa es que el Carry Trade se invierta

El Carry Trade es un fenómeno que lleva ya mucho tiempo en marcha, y que lejos de frenarse sigue aumentando, provocando suculentas ganancias en las hipotecas multidivisa. Pero aunque podría durar mucho todavía, no durará eternamente, y si el fenómeno del Carry Trade se invierte, las hipotecas multidivisa empezarán a empeorar sensiblemente. Y así como decíamos que las hipotecas multidivisa tienen mucho margen para aguantar una mala evolución del riesgo divisa o del riesgo de tipos, el margen de las hipotecas multidivisa para aguantar el efecto combinado de ambos a la vez es menor, con un cambio de 1€/140 yenes, y un libor del 3%, la cuota de la hipoteca multidivisas subiría de 643 a 970 euros, todavía mejor que los 1060€ de la hipoteca normal. Pero con un cambio de 1€/125 yenes, y un libor del 4%, la cuota de la hipoteca multidivisas subiría a 1227€, bien por encima de la otra hipoteca, y eso que no son valores extremos.

 

¿Qué es el Carry Trade?

El carry trade es una forma de especulación que combina la especulación con divisas y la especulación con tipos de interés. Quienes practican el carry trade, piden dinero prestado en divisas con tipos de interés bajos, y con ese dinero compran divisas con tipos elevados, obteniendo así un diferencial de intereses.

Ejemplos de Carry Trade

·                  El caso más típico de Carry Trade es endeudarse en yenes, a menos del 1%, para comprar euros o dólares y obtener más del 4% de interés.

·                  Un Carry Trader más agresivo sería endeudarse en yenes para comprar divisas con tipos muy altos, como el dólar australiano (Aussie o AUD), el dólar neozelandés (Kiwi o NZD) o incluso la corona islandesa o la lira turca.

·                  Por el contrario, un carry trade más conservador sería endeudarse en francos suizos para comprar euros. El diferencial de interés es menor, pero también es menor el riesgo, debido a la elevada correlación de ambas divisas.

 

La masificación del Carry Trade

El carry trade empezó como un tipo de especulación muy profesional, a nivel de hedge funds y grandes paquetes de bonos del estado; pero poco a poco se ha ido popularizando el carry trade, y ahora está muy de moda entre los japoneses endeudarse en su propia divisa para comprar bonos, depósitos y activos denominados en otras divisas.

Carry trade e hipotecas multidivisa

También en España se practica una particular forma de Carry Trade: las hipotecas multidivisa en yenes. En este caso, uno se endeuda en yenes no para comprar bonos en euros y llevarse ese diferencial de interés, sino para no tener que endeudarse en euros; en este particular caso de carry trade, el diferencial de interés no lo cobras, sino que te lo ahorras.

Efecto bola de nieve con la masificación del Carry Trade

Al endeudarse en yenes para comprar euros, el especulador de carry trade juega con el diferencial de interés, pero indirectamente lo que está haciendo es vender yenes para comprar euros. Al masificarse el fenómeno del carry trade, lo que ocurre es que se están vendiendo masivamente yenes para comprar euros; esto hace que el valor del euro suba frente al yen, aumentando así el beneficio del carry trade, que ahora gana por el diferencial de tipos y por la evolución del cambio.


Y esta doble ganancia del carry trade a su vez provoca que nuevos especuladores sean atraídos al juego del carry trade, lo que a su vez provoca nuevas bajadas del yen y mayores ganancias todavía, y de esta forma la masificación del carry trade acaba reforzándose a sí misma. Pero el fenómeno del carry trade, como todos, no puede durar indefinidamente; algún día, este fenómeno se invertirá, con pérdidas muy dolorosas para los especuladores del carry trade, tanto profesionales como particulares.

El Carry Trade y el Bank of Japan – BoJ

El principal protagonista del fenómeno del carry trade es el yen, una divisa que durante muchísimos años ha mantenido los tipos casi al cero; y el BoJ, como responsable del yen, es el principal responsable del fenómeno. El BoJ trata de mantener el yen artificialmente bajo, para favorecer la competitividad de sus empresas, y para conseguirlo lo tiene fácil: basta con imprimir más yenes. Es por eso que por muchos yenes que se pidan prestados a tipos casi nulos, siempre hay yenes disponibles para ser prestados. Si el suministro de yenes fuera limitado, cuando los carry traders pidieran masivamente préstamos en yenes, empezaría a escasear la oferta de yenes y el mercado haría evolucionar los tipos del yen al alza, neutralizando el fenómeno del carry trade y posiblemente invirtiéndolo. Pero mientras que el BoJ siga imprimiendo yenes frescos dispuestos para ser prestados casi gratis, el yen seguirá devaluándose y con tipos extraordinariamente bajos.

 

 

 

Riesgo de las hipotecas multidivisas – Nosotros mismos

 

Multidivisas y el riesgo de “meter la pata”

Este es un riesgo difícil de valorar, y sin embargo probablemente sea el mayor riesgo de las hipotecas multidivisa. Nosotros pensamos que si se saca una hipoteca multidivisa en yenes es “para siempre”, aunque entendiéndose que si concurrieran circunstancias extraordinarias que así lo aconsejen tendríamos la opción de cambiar la hipoteca multidivisas a euros o francos suizos. Pero hay mucha gente que se preocupa porque “sólo” puede revisar la divisa de su hipoteca multidivisa cada mes ¡Dios mío!


Hipotecas multidivisa y comisiones de cambio de divisas

 

Ir cambiando de divisa con frecuencia es una barbaridad, hay que tener claro que los mercados son muy impredecibles y no vamos a estar acertando en los cambios, sino que por el contrario más veces meteremos la pata que otra cosa; pero aun suponiendo que acertemos el 50% de las veces, y es una suposición generosa, no podemos olvidar el efecto de las comisiones de cambio: En una hipoteca multidivisa normalita, la comisión de cambio de divisa puede ser de un 0,15%-0,20%; parece poco, pero aplicado a 200.000 euros resulta un coste de 300-400 euros por cada cambio de divisa. Tres cambios al año, y nos enfrentamos a un coste de 1000 euros extras anuales por la hipoteca multidivisa: en el banco ya se están frotando las manos.


¿Qué harías con la hipoteca multidivisa si…?

 

Nuestra propuesta para mitigar este riesgo es, antes de entrar en una hipoteca multidivisas, hacerse un “plan de ruta”: Tomar lo que ha ocurrido con los tipos y con los cambios de divisas en el pasado, y plantearnos cómo reaccionaríamos si no ocurrirá eso, y también si nos ocurriera justo lo contrario; y esto se debería repetir para periodos de tres meses, de un año y de cinco años, todo ello calculando lo que hemos ahorrado o pagado de más con la hipoteca multidivisas, la cuota que nos ha ido saliendo en cada momento, y decidiendo cosas como amortizar anticipadamente o no. Así estaremos mejor preparados para decidir si nos interesa la hipoteca multidivisas, y también estaremos mejor preparados para, si la contratamos, reaccionar con sensatez frente a la evolución de los mercados.

 

 

 

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