Mi Primera Vivienda

Disculpen, ¡QUIERO SER PROPIETARIO!

 

¿Qué necesito?

LA MAYOR PARTE DE LOS ESPAÑOLES, NO DISPONEN DE LA INFORMACIÓN NECESARIA A LA HORA DE QUERER COMPRAR SU PRIMERA VIVIENDA.

En época de crisis, también puedes ser propietario, comprar tu primer piso no es imposible.

 

 

Como puedo conseguirlo ¿?

 

 

Antes de ser propietarios, tendremos de decidir que tipo de vivienda queremos comprar, OBRA NUEVA O SEGUNDA MANO. Con esta crisis que estamos viviendo, durante un buen tiempo encontraremos buenas ofertas inmobiliarias, pero por otra parte y por culpa de esta situación financiera nos costara mucho mas de lo normal encontrar financiación para comprar nuestra futura vivienda, sobre todo, si nos queremos ocupar nosotros mismos de buscarla. LOS BANCOS HAN ENDURECIDO LAS CONDICIONES CREDITICIAS.

 

Necesitamos recoger información de cómo esta el mercado y que me pedirán las entidades financieras para realizar mi operación ¿?, hasta cuanto puedo pagar yo y mi pareja ¿? si compro solo, puedo comprar ¿? El banco hasta donde me deja endeudarme ¿? Y si no dispongo de entrada y necesito el 100%, que puedo hacer ¿?, estas y muchas mas preguntas que saldrán por el camino, se le tienen de buscar una respuesta. Todas estas respuestas, nos las dará un buen asesor inmobiliario.

 

Siempre dependerá de tus ingresos mensuales, de cómo tengas la situación laboral, el capital que puedas aportar a la compra, que no tengas créditos personales y que dispongas de dos buenos avaladores, todo lo que salga de estos requisitos, se tendrá que estudiar y presentar a diferentes entidades financieras.

Casi todos podemos ser propietarios, pero unos lo tienen más fácil que otros, PERO TAMBIEN PUEDEN SERLO, todo es cuestión de encontrar a ese profesional que sepa crear y llevar acabo tu ilusión. (El Vendedor COACH)

 

LA COMPRA DE TU VIVIENDA (Información necesaria)

Si es tu primera vivienda, lo mejor será que inspecciones los mercados buscando información de precios y también que te puedan decir lo que puedes comprar.

 

Tienes de tener claro que quieres entrar a formar parte del club de los hipotecados, en estos momentos en que los bancos han endurecido los créditos y condiciones, déjate asesorar y se sincero ya que de la información que tu le des al asesor el sabrá enfocarte hacia la vivienda, precio y producto financiero que necesitas para comprar esa vivienda que te ha gustado.

 

Depende del Banco o Caixa, te pedirán una condiciones mínimas, para concederte la hipoteca, en casi todas miran la entrada en efectivo que as entregado para realizar la compra de tu vivienda, como mínimo quieren que des los gastos que aproximadamente es un 10%.

Que no dispongas de efectivo para la compra, no significa que no puedas comprar, pero si que la operación se tendrá de plantear de otra manera y necesitaremos de otros recursos para conseguir nuestro objetivo. Tienes de Tener en cuenta que necesitaras avaladores y de primera línea, cuantos mas mejor, si compras solo es otra cosa ya que necesitas de avaladores y de un compañero de viaje, (aconsejamos siempre que sean los padres y el avalador un hermano). Como dijimos comprar ahora no es imposible pero tampoco fácil, siempre dependerá de tu perfil financiero y de la capacidad de pago, estudiando estos puntos y otros personales se sabrá como tenemos de enfocar y montar la operación hipotecaria.

 

 

Glosario de los pasos que realizaras cuando encuentres la vivienda de tus sueños:

 

El primer paso en la compra, (las arras)


Contrato privado (por tanto no se firma ante Notario ni tiene acceso al Registro) entre comprador y vendedor en el que ambos manifiestan su voluntad, uno de comprar y otro de vender. Existen dos tipos de contrato de arras: arras confirmatorias y arras penitenciales.


Arras confirmatorias


También denominadas “paga y señal”. Desde el momento de la firma y de la entrega de la cantidad de dinero como señal a cuenta del precio final de la vivienda, tanto comprador como vendedor pueden exigir el cumplimiento del contrato en caso de renuncia de la otra parte, sea cual sea la causa.

 

Arras penitenciales


Reguladas en el artículo 1.454 del código civil. En este tipo de arras, ambas partes pueden retractarse: el comprador perdiendo la cantidad entregada si es quien renuncia, y el vendedor devolviendo el doble de lo recibido si es suya la renuncia. Debe aparecer expresamente en el contrato que se trata de arras penitenciales.

El contrato de compra venta


Con la firma del contrato de compraventa el comprador adquiere la propiedad de la vivienda a cambio de un precio. Este contrato se formaliza en Escritura Pública ante Notario, y se inscribe en el Registro de la Propiedad.


Vivienda de segunda mano


Para comprobar la titularidad del vendedor, solicita una copia de la escritura de propiedad con nota de la inscripción en el Registro.


Puedes comprobar la situación de cargas de la vivienda solicitando una nota simple al Registro de la Propiedad. Si vas a financiar la compra con un préstamo hipotecario, la entidad se encargará de realizar esta verificación, así como todos los trámites necesarios para la firma.


Asegúrate de que la vivienda no está arrendada, y de que están pagados el último recibo de la Contribución (IBI) y las cuotas de la Comunidad de Propietarios.


Si existe una hipoteca o embargo sobre la vivienda que vas a comprar, los gastos de cancelación corresponden al vendedor.

Solicita una copia de los Estatutos de la Comunidad para conocer tus futuros derechos y obligaciones. Comprueba si existe algún gasto extraordinario cuya parte proporcional tengas que asumir como nuevo propietario.


Los gastos derivados de la compraventa corresponden al comprador, excepto el impuesto de Plusvalía.


Gastos de la compraventa en vivienda de segunda mano

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): se aplica sobre el valor de compra indicado en la escritura de compraventa. El tipo de gravamen es diferente según la Comunidad Autónoma, e incluso dentro de las mismas puede variar en función de determinadas circunstancias. Los tipos más habituales son el 6% y el 7%.


Vivienda nueva


Solicita al promotor información sobre las características de la construcción, servicios del edificio, así como una copia de los planos.


Comprueba que existe licencia de obras, licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad de la vivienda.


El promotor debe garantizarte las cantidades entregadas a cuenta durante la fase de construcción, por medio de un Contrato de Seguro o de un Aval Bancario.


Puedes obligar al promotor a cancelar su hipoteca, corriendo de su cuenta los gastos de cancelación. También corresponden al promotor los gastos de escritura de obra nueva y división horizontal.


Gastos de la compraventa en vivienda nueva

IVA: 7% del importe escriturado. En Canarias el IVA se sustituye por el IGIC (5% del importe escriturado).


Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): la base de cálculo es el valor escriturado y el tipo a aplicar depende de las Comunidades Autónomas y del importe (varía entre el 0.1% y el 1%).


Gastos comunes en la compraventa


Notario: los honorarios por la intervención del Notario como fedatario público dependen del valor de la compraventa, la extensión de la escritura, el número de copias… La matriz (original) corresponde pagarla al vendedor, y el resto de copias al comprador.


Registro: el importe de los honorarios por la intervención del Registrador depende del importe escriturado y del número de asientos de presentación.


Plusvalía: impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Es un impuesto municipal que se paga cada vez que hay una transmisión de la propiedad. Es un porcentaje, determinado por cada ayuntamiento, que se aplica sobre la diferencia de valor entre la venta anterior y al actual. Aunque legalmente corresponde al vendedor, puede pactarse que sea el comprador quien lo pague.

 

 

CONSEJOS PARA ELEGIR UNA HIPOTECA

 

 

¿Cuál es la mejor hipoteca?


La que mejor se adapte a tus necesidades. Es esencial buscar la combinación perfecta entre una cuota asequible, condiciones económicas competitivas y una financiación suficiente.


Una cuota mensual de hipoteca adecuada a tus posibilidades.

Normalmente recomiendan que la hipoteca no suponga más del 40% de los ingresos netos de la unidad familiar,…, pero esta es una regla bastante burda, pues no es lo mismo el 40% en la persona que cobre 600 euros que en el que cobra 6.000.


La cuota vendrá determinada por el interés, el importe solicitado y el plazo.

– Condiciones económicas competitivas:


Compara entre varias entidades. Debes fijarte en las comisiones (apertura, cancelación) el tipo de interés inicial y, si la hipoteca es a tipo variable o mixto, la referencia (las más utilizadas son Euribor y Conjuntos de Entidades) y el diferencial, que en cada revisión de la referencia se le adiciona a la misma para fijar el interés aplicable a la hipoteca. Si la hipoteca es a tipo variable esto será lo más importante: el tipo inicial normalmente por seis meses o un año, pero luego cada año tendrás revisiones que dependerán de a referencia escogida y el diferencial.


Aquí puedes ver más sobre estos conceptos y un ejemplo

Una financiación suficiente:

 

Es importante que tu producto te proporcione el suficiente dinero para cubrir lo que necesitas para adquirir la vivienda. Recuerda que la compra de una vivienda y la constitución de la hipoteca acarrean muchos gastos e impuestos (en torno al 10% del coste de la vivienda, también a muy groso modo. Pero además al principio tendrás algunos gastos más por alta de suministros, acondicionamiento, etc.

Hay ofertas que llegan hasta el 80% del valor del inmueble, otras llegan hasta el 100%. Normalmente las segundas son algo más caras que las primeras, pero no debes quedarte corto, pues luego recurrir a una financiación adicional siempre será más costoso y la suma de ambas cuotas puede salirse de tus previsiones.

 

El seguro de AVAL o SEGURO DE GARANTÍA HIPOTECARIA, que a continuación explicaremos, es un producto para la gente que no dispone de la entrada para comprar una vivienda no es fácil encontrarlo en época de crisis, pero hay pequeñas entidades bancarias que quieren crecer y expandirse y disponen de estos productos bancarios y de buenos productos hipotecarios.

 

 

Documentación necesaria para solicitar tu hipoteca

 

Para el estudio de la viabilidad del préstamo, será necesario que nos remita cierta documentación.


Documentos personales


Documento Nacional de Identidad (DNI), Pasaporte o Tarjeta de Residencia
En caso de separación o divorcio: sentencia y/o convenio regulador


Documentos de ingresos.- trabajador por cuenta ajena


3 últimas nóminas; Última declaración de la renta (IRPF) incluyendo carta de pago validada


Documentos de ingresos.- trabajador por cuenta propia


2 últimas declaraciones de renta incluyendo carta de pago validada

Pagos fraccionados de IRPF del último año

Resumen IVA e IVA trimestrales del año en curso.

Alta en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE)


Documentos de ingresos.- propietario de empresa


Último Impuesto de Sociedades

CIF


Documentos vivienda


Escritura de compra-venta o nota simple

Contrato privado de compra-venta o contrato señal


Otros documentos


En caso de estar pagando algún préstamo: 3 últimos recibos.

En caso de estar cobrando una pensión: documento justificante del cobro de la misma.

En caso de percibir ingresos por alquiler: contrato de alquiler.

 

 

LA HIPOTECA


Como garantía de la devolución del préstamo se constituye una hipoteca sobre la vivienda que se adquiere: préstamo con garantía hipotecaria o hipoteca. Este préstamo se formaliza en escritura publica ante Notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.


Se recomienda que la cuota mensual del préstamo no supere el 40% de los ingresos/mes, aunque esta consideración puede variar en función del nivel de ingresos y de las garantías aportadas.


El hecho de constituir una hipoteca sobre tu vivienda no significa que no seas el propietario de la misma. La vivienda pasa a ser de tu propiedad al firmar el contrato de compraventa.


Términos del préstamo hipotecario


Importe: el importe prestado se denomina capital. La cuantía máxima viene determinada por el valor de la vivienda y por los ingresos para hacer frente al pago de las cuotas.

Las cuotas: es la cantidad que se paga periódicamente para devolver el capital prestado en el plazo previsto. Normalmente son mensuales, aunque pueden tener una periodicidad distinta.


La amortización: es el importe de capital que se paga en cada cuota. Las aportaciones de capital fuera de las cuotas se denominan amortización parcial o reembolso anticipado. Si esta aportación liquida la totalidad del capital pendiente hablamos de una amortización total anticipada o cancelación del préstamo.


Los intereses: es el “precio” por el capital prestado, que se paga en cada una de las cuotas según el tipo pactado.


El plazo: es el periodo de tiempo en el que se ha pactado la devolución del capital y los intereses.


Las comisiones: las cantidades cobradas por la entidad por la prestación de un servicio. Deben estar comunicadas y autorizadas por el Banco de España.


La firma de la hipoteca


El importe de escrituración de la vivienda que adquieres debe ser el precio real de compra. En caso de diferencias entre el valor declarado y el valor real, el Ministerio de Economía y Hacienda puede realizar liquidaciones complementarias, e imponer sanciones si estas diferencias exceden ciertos porcentajes.


Firma simultánea


Al solicitar un préstamo para comprar la vivienda, tanto la escritura de compraventa como la de hipoteca suelen firmarse al mismo tiempo.


La entidad financiera se encarga de realizar todos los trámites necesarios para asegurar la operación.


En el momento de acudir al Notario, firmas dos escrituras diferentes: la compraventa de su vivienda con el vendedor, y el préstamo hipotecario con la entidad financiera.


Intervinientes en la compraventa

 

Vendedor: está obligado a entregar la vivienda libre de arrendatarios y libre de cargas, (excepto en el caso de que el comprador se subrogue en la hipoteca) y al corriente de pago de la Contribución y de los recibos de la Comunidad.

Comprador: está obligado a entregar el precio acordado en el momento de formalizar el contrato.

Notario: da fe pública de la autenticidad de la declaración de voluntad de las partes y de que la escritura se ha redactado conforme a las leyes vigentes.


Intervinientes en la hipoteca


Prestatario: el titular del préstamo; se obliga a la devolución del mismo en cuotas periódicas en un plazo y a un tipo de interés pactado.


Prestamista: la entidad financiera que concede el préstamo.


Notario: da fe pública de que el contrato se firma cumpliendo los requisitos legales.


Gestor: profesional colegiado que realiza por cuenta de la entidad todos los trámites necesarios para efectuar las liquidaciones de impuestos y la inscripción registral.


GASTOS DE LA HIPOTECA:

 

Corresponden al que solicita el préstamo


Comisión de apertura: porcentaje sobre el importe del préstamo que la entidad cobra en concepto de gastos de estudio, tramitación y gestión del préstamo.


Notario: honorarios por la intervención del Notario como fedatario publico; dependen del importe del préstamo hipotecario.


Registro: honorarios por la intervención del Registrador; dependen del importe del préstamo. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): su base de cálculo es la responsabilidad hipotecaria, y el tipo aplicable varía según las Comunidades Autónomas y el importe (puede oscilar entre el 0.1% y el 1%).


Gestión: el pago por las gestiones de liquidación de gastos e impuestos, e inscripción en el Registro.

 

Los gastos que nos ocasionara nuestra futura hipoteca:

 

 

Tasación de la Vivienda

 

Siempre que un inmueble, piso o casa, se vende o se compra se realiza una tasación, la cual fija el precio de la propiedad y a partir de aquí se obtiene una valoración para los propietarios a la hora de vender y para los posibles compradores cuando están interesados en adquirir el inmueble.

A la hora de tasar una vivienda el perito o el experto que contratemos o que nos envíe el banco o la inmobiliaria se fijara en una serie de detalles para determinar el precio.

Valor de Mercado: Es el precio que estaría dispuesto a pagar un cliente por el inmueble en el supuesto que la persona que este interesada en la compra no tenga ninguna relación con el vendedor. En este valor de mercado no se incluyen las comisiones de la inmobiliaria si las hubiera ni gastos de la venta o impuestos.

Valor de Comparación: Este valor se estima fijándose en el resto de la oferta inmobiliaria, buscando propiedades de características similares añadiendo o quitando valor en función a características mejores o peores de estos inmuebles. Una vez localizadas estas propiedades y sabidas las diferencias una media de los precios marcara el valor de comparación de nuestro piso.

Valor Máximo Legal: Algunos inmuebles no pueden ser vendidos por cualquier cantidad al estar regulada su venta por determinadas características legales como pueden ser los edificios que se han beneficiado de subvenciones, como puede ser el caso de las viviendas de protección oficial, estas edificaciones tienen tasada su venta por tablas que se van actualizando por la administración.

Valor de Hipoteca: Es el valor en el que la entidad bancaria a la que se le solicita la hipoteca tasa el inmueble, estas tasaciones son muy conservadoras con los intereses de la entidad y fijan un precio por debajo de mercado ya que no entienden de especulaciones o de otros aspectos que sobrevaloran una vivienda.

La Tasación Bancaria: Es la que nos exige el banco o caja de ahorros cuando solicitamos nuestra hipoteca y que nos concederá el crédito hipotecario, son realizadas siempre para evitar riesgos crediticios, como por ejemplo inmuebles sobrevalorados que en caso de impago de la hipoteca no puedan ser vendidos por el precio de la deuda.

Las tasaciones bancarias suelen ser muy conservadoras, sobre todo en aquellos casos en los que se solicita el 100% de importe de la venta.

 

 

Gastos de Notaria

La intervención del notario en el acto de compraventa será la cantidad que debemos abonar por sus honorarios, su importe se calcula en función del precio de la vivienda y aplicando unas tarifas establecidas legalmente.

También se incluye un coste por utilización de papel sellado del estado y por la emisión de copias de la escritura, el notario podrá ser elegido libremente por el comprador entre los que operen en la plaza donde se encuentre la finca o el domicilio fiscal del solicitante.

Los gastos de notaría corresponden a la parte compradora.

No hay que olvidar el resto de trámites en la compra de una vivienda:

– Impuesto sobre el valor añadido (I.V.A.)

– Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (I.T.P.)

– Impuesto sobre actos jurídicos documentados (A.J.D.)

– Plusvalía

– Gastos de comprobación de la vivienda en el Registro

– Gastos de cancelación de hipotecas anteriores.

– Gastos de Registro

– Gastos de Gestoría

Mediante una provisión de fondos se encargara de llevar a cabo todo los tramites y comprobaciones anteriormente citados, de este modo nos ponemos en manos de profesionales para evitar errores en las comprobaciones necesarias antes de escriturar nuestro inmueble.

 

 

DESPUES DE FIRMAR LA HIPOTECA


Una vez firmadas las escrituras, nos encargamos de realizar todos los trámites:


Las escrituras deben presentarse en la Oficina Liquidadora para pagar los impuestos correspondientes y poder inscribirse en el Registro.


La inscripción de la compraventa en el Registro asegura la propiedad del comprador frente a terceros.


Una vez inscritas ambas escrituras, le entregaremos primera copia de la escritura de compra y una copia de la escritura de préstamo, así como las facturas de los importes abonados y la liquidación de la provisión de fondos realizada.


El plazo para la entrega de esta documentación depende del Registro correspondiente: puede variar entre 6 meses y un año.


Las cuotas del préstamo se cargan en la cuenta que usted nos facilita el día 5 de cada mes, o el anterior hábil si éste no lo fuera. Si firmas entre el día 1 y el 15, la primera cuota será el día 5 del mes siguiente; si la firma se realiza entre el día 16 y el último día del mes, la primera cuota será dos meses después.
LOS SEGUROS OBLIGATORIOS AL FIRMAR UNA HIPOTECA

Al constituir una hipoteca sobre la vivienda que compra, la ley obliga a suscribir un seguro que cubra el riesgo de incendio de dicha vivienda.


Es recomendable ampliar el seguro a un multirriesgo con mayores coberturas, evitando tener que asumir gastos imprevistos.


El seguro de fallecimiento o de amortización del préstamo en caso de fallecimiento (y/o invalidez) no es obligatorio, pero puede resultar conveniente: en caso de fallecimiento de cualquiera de los titulares, la compañía de seguros se encarga de cancelar el capital pendiente del préstamo o una parte del mismo (en función de importe asegurado).

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