QUE NO TE ENGAÑEN

 

QUE NO TE ENGAÑEN

 

 

Ahora vuelve el fantasma de la hipoteca multidivisa

 

 

 

¿Quieren ayudar a la gente?

 

¿Ho Quieren llenarse los bolsillos engañando a los ciudadanos?

 

Las aguas están revueltas en el mercado hipotecario. Los españoles sienten la presión de la dificultad a la hora de pagar cada mensualidad, especialmente, tras las últimas subidas de tipos y ante el mayor coste de la vida. Una de las opciones para sortear la situación es la hipoteca multidivisa.

Riesgos latentes

A pesar de que estas hipotecas están cada vez más de moda, “los inversores deben ser conscientes del riesgo que entrañan, ya que dependen de la evolución de la divisa además de la trayectoria de los tipos de interés del país de origen. Por ello, desde las Entidades financieras dan prioridad a analizar el perfil del cliente que las solicita, “pues debe tener una solvencia económica para hacer frente a la posible volatilidad”, asegura.

En su mayoría, las firmas ofrecen la posibilidad de la hipoteca  multidivisa, “con la que el cliente puede pasarse a una hipoteca en euros en cualquier momento, pagando una comisión del 0,35%, sobre el saldo pendiente por el cambio de hipoteca”. En el caso de que una persona obtenga una hipoteca en la que no se pueda cambiar de divisa, el riesgo crece por la volatilidad que puede sufrir la moneda en estos plazos de tiempo. “Te puedes pegar un susto. Hace quince años hubo gente que debía más dinero del que pidió”.

Por estos riesgos, muchas entidades no están de acuerdo en comercializar estas hipotecas. “Con la incertidumbre actual, provocada por la crisis, no es aconsejable elegir esta opción de mucho riesgo”.

Si usted es uno de esos inversores o particulares que precisa el 100% de su hipoteca no podrá obtener una hipoteca multidivisa pues una de las primeras condiciones de este producto es que sólo financian hasta el 70% del valor de tasación.

Hay que aprender a vivir con una hipoteca con letras variables cada mes y hacerse un especialista en todas esas variantes macroeconómicas que afectan a las divisas, como por ejemplo: inflación, movimientos de capitales, balanza comercial, expectativas de los mercados… por lo que se recomienda que antes de realizar una hipoteca multidivas se asesore por un experto.

Sin embargo, el ‘pero‘ más evidente que se puede poner a la hipoteca multidivisa es el alto riesgo de que se produzcan cambios de tendencia que revaloricen la moneda y hagan que nuestra deuda sea mucho más cuantiosa. Porque si por ejemplo en un hipoteca contratada en yenes y el yen se aprecia frente al euro, nosotros seguimos ingresando euros y pagando yenes, por lo que tendríamos que abonar más euros por los mismos yenes (de lo contrario seriamos beneficiados), pero los largos periodos a los que se contrata una hipoteca actualmente (media mas de 20 años), nos hacen muy difícil saber cual será el tipo de cambio de la divisas contratadas en un futuro.

Sin embargo, el ahorrador aún tendría la posibilidad de volver a una hipoteca en euros; eso sí, con un diferencial de Euribor más 0,8 puntos.

Esta situación traslada el ‘peligro’ de la hipoteca a la evolución del euro, porque sólo si el euro se desploma, la hipoteca se convertiría en un problema. Llegados a ese punto, el inversor no tendría refugio en ninguna divisa de esa cesta, pues perdería dinero en todas ellas.

 

No a las hipotecas multidivisas

 

La idea general de la hipoteca multidivisa es buscar una divisa con tipos de interés bajos y perspectivas de devaluación.

 

Con una hipoteca multidivisa, se trata de pagar menos intereses, y encima devolver también menos capital.

En estos momentos donde vivimos en una crisis económica global, que afecta a los bolsillos de todos, aparecen duendes verdes los que te prometen lo que tu mente quiere escuchar, “pagar menos de hipoteca”.

 

Ahora se escuchan y se ven anuncios de empresas que te ofrecen la solución a tus problemas financieros y reducir el pago de tu hipoteca, ¿pero todo lo que te prometen es ORO?

 

Antes de dejarse engañar y contratar una hipoteca multidivisa, tienen otras posibles soluciones, no tan atractivas, pero en este momento de inestabilidad económica, son mas seguras para su bolsillo..

 

PIÉNSESELO

 

Si siguen con la idea de contratar la multidivisa, en este blog encontraran información que le será de utilidad.

 

Antes de contratar la hipoteca, cuando estén con el asesor y se la ofrezca, pídanle un seguro sobre el riesgo del tipo de cambio y la contratación que sea anual, que no te lo vendan para el total de la cantidad hipotecada ya que lo que consigues es equiparar la divisa al euro y no obtener los beneficios de las hipotecas multidivisas.

 

También existen maneras de minimizar los riesgos del cambio de divisas (contratación de seguros, compra de divisas cuando este devaluada , que tu Banco te aplique un diferencial diferente según tengas la hipoteca en una divisa extranjera o referencial al Euribor , ..)

 El Seguro.

Puede suscribir un seguro sobre el riesgo del tipo de cambio. No obstante, el coste de este seguro viene a reducir sustancialmente las ventajas asociadas a los diferenciales en los tipos de interés.

Se aconseja recurrir a servicios profesionales muy especializados y hacer un seguimiento de las macro magnitudes de los países afectados por nuestro crédito multidivisa. En especial del comportamiento de aquellas variables que afecten al tipo de cambio (inflación, movimientos de capitales, balanza comercial, expectativas de los mercados…). Por supuesto hay que fijar para nuestra hipoteca multidivisas unas condiciones muy flexibles de salida para el cambio de divisa.

LA HIPOTECA MULTIDIVISA.

 

Es un producto financiero muy bueno, pero no todos podemos y nos conviene acceder ha el, tenemos de tener en cuenta que en este producto jugamos con tres divisas, el euro y dos que nosotros contratemos o la entidad nos ofrezca. Estas hipotecas tienen un índice de referencia el “Libor”

 

NOTICIA DE ÚLTIMA HORA

 

 El yen toca máximos de 13 años frente al billete verde

Publicado el 24-10-2008 , por Expansión.com

El yen sigue acumulando papel. Lógico, si se considera que ésta es una moneda refugio y que se sirve de las operaciones de carry trade para apreciarse en sus principales cruces. Muchos inversores se endeudan en yenes, con bajos tipos de interés, para comprar activos en otros mercados. Ahora, al caer estos mercados, los inversores deshacen posiciones y amortizan sus préstamos en yenes, para lo que tienen que comprar esta moneda. Esta maniobra lleva a la divisa nipona a tocar máximos de 13 años frente al dólar y de cuatro frente al euro.

Aunque el yen se convertía hoy en la moneda protagonista de la jornada, el dólar tampoco perdía adeptos. El billete verde subía a máximos de cinco años frente a la libra y se mantenía cerca de su nivel más alto en dos años frente al euro, ya que el agravamiento de las turbulencias financieras animaba a los inversores a deshacerse de sus inversiones en todo el mundo y elevar sus posiciones en el dólar.

Los mercados emergentes, desde Corea del Sur a México, han sido muy castigados por la crisis crediticia en las últimas semanas. La inquietud por una brusca ralentización del crecimiento ha invitado a deshacer las posiciones de riesgo que se habían acumulado en los últimos años.

El dólar caía un 1,6% frente al yen a 95,69 yenes, tras haber llegado a tocar los 95,35 yenes, el nivel más bajo desde 1995, cuando la divisa norteamericana tocó un mínimo récord.

El euro, por su parte, retrocedió un 2,6%, a 122,20 yenes tras haber tocado un mínimo de seis años a 121,70 yenes.

TOMA NOTA

El día 6 de Agosto de este mismo año 2.008, el cambio del yen japonés era de un euro igual 169,18 yenes (un yen= 0,005910864 euros) y a la misma fecha del mes de Octubre, el yen ha quedado fijado en el 135,50 (un yen = 0,007326007 ) lo que significa una revalorización del yen en mas de un 19% que es lo que ha significado de aumento en las hipotecas que en aquella fecha contrataron su hipoteca en la moneda japonesa, o lo que es lo mismo para una hipoteca de 250.000 euros, en dos meses ha pasado a deber 298.000 euros en dos meses y este repentino cambio en la evolución de la divisa, nos muestra de la forma mas cruda el riesgo que tiene este tipo de producto.

Si dicha contratación se hubiera hecho en francos suizos, el cambio de la moneda suiza ha pasado de un euro= 1,634 en Agosto del 2.008 a un euro=1,547 en Octubre de la misma fecha, o lo que es igual las hipotecas han incrementando su deuda en un 5,30% lo que demuestra la mayor estabilidad respecto al euro del franco suizo pero que también supone riesgo.

 

¿Qué es el LIBOR ?

LIBOR son las siglas de London InterBank Offered Rate. El LIBOR es el tipo de interés interbancario que se aplica en el mercado de capitales de Londres; o dicho de otro modo, el LIBOR es el precio al que un banco le presta dinero a otro. La forma más fácil de entenderlo es que, a efectos prácticos, el LIBOR es equivalente al Euribor, y también como en el caso del Euribor, el LIBOR se utiliza como referencia para los tipos de interés de las hipotecas.

  

¿Para qué sirve el LIBOR ?

Salvo que uno sea un banco, la utilidad del LIBOR es para las hipotecas multidivisa. Aunque pueden tomarse distintos índices como referencia, la gran mayoría de las hipotecas multidivisa se referencian al LIBOR, por lo que la evolución del LIBOR correspondiente hará que suban o bajen las cuotas de la hipoteca multidivisa.

Hipoteca multidivisa: Libor + diferencial

Igual que ocurre con las hipotecas en euros, a la hipoteca multidivisa se le aplica el LIBOR más un diferencial, de donde sale el margen de beneficio del banco. Aunque en una hipoteca multidivisa el diferencial suele ser más alto, una buena hipoteca multidivisa puede rondar el LIBOR + 0,75 para un cliente solvente, incluso un poco menos, mientras que para una hipoteca multidivisa “regularcilla” puede ser un LIBOR + 1,5.

 

 ¿Cómo sube o baja el LIBOR ?

 

El tipo de interés del LIBOR es diferente para cada moneda, y en circunstancias normales el LIBOR dependerá de los tipos oficiales de esa moneda y de las expectativas que tenga el mercado sobre la evolución futura de los tipos oficiales.

Pero al final, el LIBOR lo fija la oferta y la demanda entre los propios bancos, y en ocasiones excepcionales como las que hemos visto con las subprime, el LIBOR puede subir temporalmente más allá de lo que sería su nivel lógico; aunque estas subidas del LIBOR suelen ser de poca duración, por lo que el impacto en una hipoteca multidivisa no es muy fuerte.

 

 Cotizacion del LIBOR

 

Al igual que el Euribor, existen varios LIBOR para distintos plazos: libor a un mes, libor a 3 meses, libor a 6 meses, libor a 1 año; y también existen futuros sobre el libor de las distintas divisas. Pero para una hipoteca multidivisa, interesa el libor a un año, que es el que suele tomarse como referencia para la hipoteca y por tanto el que conviene consultar.

Aquí podéis consultar la cotización del LIBOR del yen, franco suizo, dólar, euro y libra.

 la divisa fluctúa mensualmente eso hace que diariamente tengamos de estar pendientes de la fluctuación de la divisa contratada y de saber como esta el país del cual hemos contratado la hipoteca.

 

QUE ES LA DIVISA

 DIVISA: unidad monetaria de un país. Por divisa se entiende asimismo el tipo de sistema monetario de un país en dependencia de la base de garantía (oro, plata, divisa papel). El término de “divisa” también se emplea para designar la moneda extranjera que participa en el sistema de pagos internacional (divisa extranjero).

 CONTRATAR LAS DIVISAS:

Cuando planificamos unas vacaciones al exterior lo primero que tenemos en cuenta es cual es el tipo de divisa, y si el tipo de cambio nos resultara favorable en el destino elegido.

Realizar una inversión es como irse de vacaciones, uno planifica cual es el tipo de divisa que le dará resultado y cual es el tipo cambio que mas rinde en el mercado financiero.

Los tipos de divisas fluctúan entre si dentro del mercado monetario mundial, ya que existen diferentes tipo de cambio entre las divisas que varían constantemente en función de distintas variables económicas. Alguno de los factores que causan modificaciones en los distintos tipos de divisas son el crecimiento económico, la inflación, o el consumo interno. En la actualidad los tipos de divisas mas rentables son el Euro, la Libra Esterlina, el Franco Suizo, estas monedas ofrecen una gran estabilidad y la variación en sus cotizaciones no son tan abruptas.

Cuando usted opta por algunos de los tipos de divisas debe tener en cuenta que como cualquier activo, el precio de la divisa se determina en un mercado: el mercado de divisas, que es el mercado base de todos los demás mercados financieros internacionales, puesto que en el se establece el valor de cambio de las divisas en las que se van a realizar los flujos monetarios internacionales.

En la elección de los tipos de divisas debe saber que el tipo de cambio es doble ya que existe un precio para el comprador y otro para el vendedor. Los dos participantes asumen una posición bivalente ya que ambos pueden ser compradores o vendedores. Entonces cuando optamos por un tipo de divisa y nos referimos a una posición compradora significa que es el precio que el intermediario va a pagarnos por adquirir nuestra moneda. Y si hablamos de una posición vendedora nos indicara el precio que costara comprarle la divisa al intermediario, ya que el nos las va a vender.

Conclusión

Los mercados de divisas son tremendamente complejos y es muy difícil predecir movimientos. Sí se observan tendencias a medio y largo plazo como la pérdida de fuerza relativa del dólar norteamericano a través de la diversificación que están realizando los bancos centrales.

Manipular la divisa de forma directa no es complicado si eres el banco central, véase el ejemplo de China o Japón, pero tiene muchas implicaciones tanto positivas como negativas y unos riesgos muy importantes que cuando suceden pagan los ciudadanos. Con el tiempo todo llega a donde tiene que estar, si es de forma progresiva o de forma traumática depende del acierto de las políticas realizadas pero está claro que al manipular hay más riesgo de ajuste traumático.

A medio plazo es muy importante seguir la evolución del Yen por el impacto que puede tener en las estrategias de “Carry Trade” y en el mismo país, que es la segunda economía mundial. Y tampoco nos deberemos sorprender si en algún momento aparece alguna noticia de ataque especulativo contra una divisa. En ese momento acordémonos de este artículo y no asumamos que la culpa es de los especuladores sino del banco central y gobierno de turno, que seguramente habrá hecho mal los deberes. 

 

 

 

 

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